Ce 15 janvier, l’Assemblée nationale a adopté une version plus incitative du projet de statut fiscal du bailleur privé dans le cadre du Projet de loi de finances (PLF) 2026, ce qui constitue aussi un véritable tournant pour l’investissement locatif en France.
Ce nouveau dispositif vise à créer un cadre fiscal attractif pour les propriétaires bailleurs longue durée, notamment pour relancer l’offre de logements dans un marché tendu.
🧱 1. Amortissement fiscal « boosté » pour les investisseurs
Les députés ont adopté comme mesure phare un amortissement fiscal renforcé, ce qui permet désormais de réduire l’impôt sur les revenus fonciers en déduisant chaque année une part de la valeur du bien immobilier.
Il a pour principales caractéristiques :
- Logement neuf ou locatif intermédiaire (LLI) : amortissement de base à 4 % de la valeur du bien, jusqu’à 6 % pour certains types de logements sociaux.
- Logement ancien rénové : amortissement à 3,5 %, à condition de réaliser des travaux significatifs.
Grâce à ce mécanisme, les investisseurs bénéficient d’une fiscalité des revenus fonciers presque aussi favorable que celle du meublé (LMNP), tout en restant en location nue.
🏠 2. Loyers libres avec avantage fiscal
Contrairement à d’anciens dispositifs comme le Pinel, ce nouveau statut permet de pratiquer des loyers libres tout en bénéficiant de l’amortissement. Cela facilite l’investissement dans des zones tendues sans contrainte excessive sur les revenus locatifs.
💧 3. Rénovation énergétique et déficit foncier combinables à ce nouveau statut
Les bailleurs qui rénovent un bien ancien pourront combiner :
- déduction des amortissements
- déduction du déficit foncier (y compris sur le revenu global, sous conditions)
C’est donc un levier fiscal efficace pour réaliser des travaux énergétiques tout en optimisant sa fiscalité foncière.
📊 4. Êtes-vous concerné par le statut fiscal du bailleur privé ?
Le statut concerne les nouveaux investissements réalisés à partir de 2026 et les biens acquis avant ou déjà loués n’entrent pas dans le champ d’application.
En résumé, ce dispositif cible :
- les investisseurs particuliers
- les bailleurs patrimoniaux
- les acquéreurs en DPE F/G qui envisagent une rénovation
⚖️ 5. Encore incertain juridiquement
Car même si cette version a été adoptée à l’Assemblée nationale, le PLF 2026 n’est pas encore définitivement voté au 19 janvier 2026. Par conséquent, le texte pourrait encore évoluer au Parlement ou être modifié par 49.3.
📌 Statut fiscal du bailleur privé : ce qu’il faut retenir
- Ce nouveau statut fiscal peut relancer efficacement le marché du locatif privé
- L’amortissement, les loyers libres et les déductions rendent ce cadre attractif
- En outre, mieux vaut attendre l’adoption définitive du texte avant de structurer ses investissements.
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🔄 Mise à jour : 19 janvier 2026 – source : Boursier.com, Banque des Territoires, Assemblée Nationale, PAP.fr
