Qui était André Malraux ?
Ministre de la Culture sous le général de Gaulle dans les années 1960, André Malraux fut un fervent défenseur du patrimoine architectural français. C’est dans cette logique qu’il a initié la première grande politique de protection des quartiers historiques avec la loi qui porte son nom, votée en 1962. Cette loi visait à favoriser la restauration de bâtiments anciens situés dans des secteurs sauvegardés ou des quartiers dégradés, en incitant les investisseurs à participer à cette mission de service public… via un avantage fiscal conséquent.
1. Qu’est-ce que le dispositif Malraux ?
La loi Malraux permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie de la restauration complète d’un bien immobilier ancien situé dans un secteur protégé. Contrairement à d’autres dispositifs comme le Pinel ou le Denormandie, il ne s’agit pas ici d’amortir le bien sur plusieurs années, mais de déduire immédiatement une partie des travaux engagés.
Montant de la réduction d’impôt :
- Vous bénéficiez de 22 % de réduction si le bien se situe en ZPPAUP ou AVAP (zones protégées).
- La réduction monte à 30 % si le bien se trouve dans un SPR avec un plan de sauvegarde approuvé.
👉Vous pouvez appliquer la réduction sur un maximum de 400 000 € de travaux sur 4 ans, soit jusqu’à 120 000 € d’économies d’impôt.
2. Qui peut en bénéficier ?
Ce dispositif s’adresse principalement aux contribuables fortement imposés ( de 8 000 € à 30 000 € d’impôt par an ou plus), avec, en plus, une appétence pour la pierre de caractère. Il peut convenir à ceux qui souhaitent :
- réduire fortement leur fiscalité,
- détenir un bien de prestige au cœur d’un centre historique,
- transmettre un patrimoine rare à leurs enfants.
Contrairement à d’autres solutions, le Malraux est hors plafonnement des niches fiscales (10 000 €), ce qui le rend particulièrement attractif pour les foyers à forte imposition.
3. Quelles sont les conditions à respecter ?
Pour bénéficier du dispositif Malraux, vous devez remplir plusieurs critères :
- Le bien doit faire l’objet d’une restauration complète (suivant un permis de construire ou une déclaration préalable).
- Un architecte des Bâtiments de France supervise obligatoirement les travaux.
- Le propriétaire doit louer le bien nu (non meublé) pendant au moins 9 ans à compter de la fin des travaux
- Les travaux ne peuvent commencer qu’après obtention des autorisations nécessaires.
Ces contraintes sont fortes, mais elles garantissent un haut niveau de qualité du bâti, dans des emplacements exceptionnels.
4. Malraux et succession : un double avantage
En plus de l’avantage fiscal immédiat, investir en loi Malraux permet aussi de transmettre un bien patrimonial de grande valeur. En choisissant une structure adaptée (comme une SCI à l’IR ou en démembrement), vous pouvez optimiser la transmission tout en protégeant vos héritiers.
5. Exemples concrets d’économies d’impôt
🎯 Cas 1 : travaux de 300 000 € dans un SPR
- Taux : 30 %
- Réduction d’impôt : 90 000 €, répartie sur 4 ans.
- Lissage : 22 500 € par an.
🎯 Cas 2 : travaux de 200 000 € dans une ZPPAUP
- Taux : 22 %
- Réduction d’impôt : 44 000 €, soit 11 000 €/an pendant 4 ans.
Dans les deux cas, il s’agit d’un gain immédiat donc sans risque de report ou de plafonnement.
6. Faut-il investir en Malraux en 2026 ?
Avec la raréfaction des biens éligibles, la remontée des taux et la concentration urbaine, les opportunités Malraux sont de plus en plus sélectives. Pourtant, pour ceux qui veulent allier réduction d’impôt, patrimoine historique et sécurité immobilière, le dispositif reste d’actualité.
✅Les autorités contrôlent les programmes, des professionnels encadrent les travaux, enfin ces biens se trouvent dans des secteurs remarquables et à forte demande locative.
Ce qu’il faut retenir
- Malraux permet de défiscaliser jusqu’à 120 000 €.
- Il s’adresse à des profils à forte imposition, avec un goût pour la pierre et le patrimoine par exemple.
- Le cadre juridique est strict, mais gage de qualité.
- Ensuite, c’est un outil de valorisation et de transmission du patrimoine.
Vous payez plus de 8 000 € d’impôt par an ?
Alors le dispositif Malraux mérite toute votre attention. Chez QALYMO, nous analysons votre situation et sélectionnons des programmes éligibles sur mesure, selon vos objectifs.
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