Propriétaires bailleurs : utilisez le déficit foncier pour déduire vos travaux et réduire vos impôts. Voici comment ça marche, exemples à l’appui.
Le déficit foncier : une solution fiscale (encore) sous-exploitée
Introduction
Si vous êtes propriétaire d’un bien locatif ancien, vous avez peut-être déjà entendu parler du déficit foncier. Pourtant, beaucoup de bailleurs ignorent qu’ils pourraient réduire fortement leurs impôts en déclarant intelligemment leurs charges et travaux.
⭐️ C’est un mécanisme 100 % légal, hors plafonnement global des niches fiscales, et encore disponible en 2025 et au-delà.
✅ 1. Le principe du déficit foncier
Lorsque vous louez un bien non meublé, vous déclarez vos revenus dans la catégorie des revenus fonciers.
Mais si vos charges (travaux, impôts, assurances, etc.) sont supérieures à vos loyers, vous créez un déficit foncier.
Ce déficit est alors imputable sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 €/an, ce qui peut faire baisser votre impôt sur le revenu immédiatement.
Le surplus éventuel est reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
🔍 2. Quels types de dépenses sont éligibles ?
Les dépenses déductibles sont nombreuses, à condition qu’elles concernent un bien mis en location nue (non meublée) :
| ✅ Déductibles du revenu global (dans la limite de 10 700 €) | ✅ Déductibles uniquement des revenus fonciers (case 250 de la 2044) |
|---|---|
| Travaux d’entretien et de réparation (toiture, plomberie…) | Intérêts d’emprunt |
| Travaux d’amélioration (chauffage, cuisine, sdb…) | Assurance emprunteur (ADI) |
| Charges de copropriété | Frais de dossier bancaire |
| Taxe foncière (hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères – TOM) | Frais de garantie, frais d’hypothèque |
| Assurance PNO, frais de gestion | Frais de courtage |
À noter : les travaux de construction ou d’agrandissement ne sont pas éligibles.
💰 3. Un exemple concret
🧮 Faut-il faire 30 000 € de travaux en une seule fois ou les étaler ? Cela dépend de votre fiscalité. Si vous pouvez absorber le déficit global (10 700 €) et que vous avez des revenus fonciers réguliers ensuite, faire les travaux en une fois maximise l’impact fiscal immédiat. Sinon, étaler sur deux ou trois ans permet d’optimiser les reports.
Voici un comparatif concret avec une TMI à 30 % :
🔹 Travaux en une seule fois (30 000 € en 2025)
- Loyers : 12 000 €
- Charges : 30 000 €
- Déficit foncier : –18 000 €
- Imputation sur revenu global : –10 700 € → économie d’impôt = 3 210 €
- Report sur revenus fonciers futurs : –7 300 €
Gain fiscal estimé : 3 210 € immédiat + gain différé possible de 3 445,60 € sur les 7 300 € restants (30 % d’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux), soit une économie globale estimée de 6 655,60 €
🔹 Travaux étalés sur deux ans (15 000 €/an)
2025 :
- Loyers : 12 000 €
- Charges : 15 000 €
- Déficit foncier : –3 000 €
- Imputation sur revenu global : –3 000 € → économie d’impôt = 900 € (30 %)
- Déduction des loyers (12 000 € non imposés) → économie d’impôt = 5 664 € (47,2 %)
2026 :
- Loyers : 12 000 €
- Charges : 15 000 €
- Déficit foncier : –3 000 €
- Imputation sur revenu global : –3 000 € → économie d’impôt = 900 € (30 %)
- Déduction des loyers (12 000 € non imposés) → économie d’impôt = 5 664 € (47,2 %)
Économie globale estimée :
- Sur revenu global : 900 € + 900 € = 1 800 €
- Sur loyers non imposés : 5 664 € + 5 664 € = 11 328 €
✅ Total : 13 128 €
🔹 Travaux étalés sur trois ans (10 000 €/an)
2025 :
- Loyers : 12 000 €
- Charges : 10 000 €
- Déficit foncier : –0 € (charges < loyers)
- Déduction des loyers : 10 000 € → économie d’impôt = 10 000 € × (30 % + 17,2 %) = 4 720 €
2026 :
- Loyers : 12 000 €
- Charges : 10 000 €
- Déficit foncier : –0 € (charges < loyers)
- Déduction des loyers : 10 000 € → économie d’impôt = 4 720 €
2027 :
- Loyers : 12 000 €
- Charges : 10 000 €
- Déficit foncier : –0 € (charges < loyers)
- Déduction des loyers : 10 000 € → économie d’impôt = 4 720 €
Économie globale estimée : 4 720 € x 3 = 14 160 €
📌 Conclusion
👉 Comme on le voit, le gain fiscal dépend fortement du rythme des travaux. Mais attention :
- Si vous avez déjà du déficit reportable,
- Si vos loyers varient,
- Si votre TMI change,
- Ou si vous projetez une vente ou une mise en location meublée…
👉 Le bon choix n’est pas toujours mathématique. Il faut prendre en compte l’ensemble de votre situation.
🎯 Chez QALYMO, on vous accompagne pour modéliser les différents scénarios fiscaux. Trouver la meilleure stratégie n’est pas chose aisée : tout dépend de votre TMI, de vos loyers, de vos objectifs patrimoniaux ou encore du déficit déjà en stock. Chaque situation est unique : un expert QALYMO vous guide.
📅 4. Pourquoi 2025 est un bon moment pour l’utiliser
- Les taux de crédit remontent, mais les prix de l’ancien baissent → c’est le bon moment d’acheter un bien avec travaux
- Le dispositif est hors plafonnement global des niches fiscales (10 000 €), ce qui le rend compatible avec d’autres optimisations
- Il existe des montages en société (SCI dite « transparente », soumise à l’impôt sur le revenu) permettant de l’utiliser à plusieurs ou dans une stratégie patrimoniale globale
- Il est cumulable avec d’autres dispositifs comme le Denormandie
🧠 5. Les conditions à respecter
- Mettre le bien en location nue dans les 12 mois suivant la fin des travaux pour conserver le bénéfice de l’imputation sur le revenu global
- Ne pas confondre amélioration (OK) et agrandissement (NON)
- Respecter la durée minimale de location (3 ans si déficit imputé sur revenu global)
- Choisir le bon régime entre réel et micro foncier (le micro interdit toute déduction)
🚰️ 6. QALYMO vous accompagne
Chez QALYMO, on ne se contente pas de « vendre de l’immobilier ».
On structure des opérations clé en main, en intégrant :
- La recherche du bien (avec travaux si besoin)
- La projection des travaux éligibles
- La fiscalité optimisée du montage
- L’accompagnement pour les déclarations (y compris complexes)
📣 Conclusion : c’est le moment d’agir
Le déficit foncier n’est pas un « truc d’expert » réservé aux initiés.
C’est une véritable arme fiscale, légale, simple et efficace, pour réduire vos impôts tout en valorisant votre patrimoine immobilier.
Vous avez un projet avec travaux ? Ou vous hésitez à sauter le pas ?
Parlons en ensemble et montons une stratégie vraiment optimisée.